週刊現代 2016-12-12
ぶちぬき大特集 ”老いる家 傾くマンション くずれるまち”
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空き家が激増。住宅の立地誘導が必要
2016/12/18 時流 論説委員 谷隆徳 *タイトルを一部修正
全国で空き家の増加が問題になっている。人口減少社会に突入し、住宅に対する需要が徐々に減ってきたことだけが理由ではない。供給面からみると、もうひとつ別の理由が浮かび上がってくる。
蔵造りの町並みが「小江戸」と呼ばれ人気の埼玉県川越市。市内の南東部に向かうと近隣に農地もある地区の一角に、まだ真新しい建売住宅群が見えてくる。ここは開発を抑制する市街化調整区域だが、市が条例で規制緩和し、建設が可能になった物件だ。
市が規制緩和に踏み切ったのは2006年５月。道路への接続など一定の条件をつけたものの、それ以降どこでも住宅を建てられるようになった。市の想定以上に宅地開発は進み、５年半の間に開発許可を受けた件数は約1400件、5700区画に上った。
その結果、市の人口は増えた一方で、突然の開発ラッシュが周囲の環境を変えた。生活排水の流入に伴う水路の悪臭に対して、近隣の農家などから苦情が殺到した。新たな宅地では公共下水道の代わりに浄化槽を設置しているが、新住民の維持管理がずさんだったために起きた事態だ。
逆に、新住民からは農薬散布や堆肥のにおいに不満が上がった。地価が安い調整区域に開発がシフトした結果、街なかでの不動産取引が落ち込むという副作用もあった。
「子育て世代が増えるなどプラス面もあったが、虫食い開発に伴う弊害が広がってきた」（刀根則明・市開発指導課長）と、市は11年10月に開発に対する規制を06年以前の状況に戻した。現在、市はコンパクトな街づくりへ、かじを切り始めている。
行き過ぎた規制緩和を見直した川越市はまだいいのだろう。今も全国各地で宅地開発が続いている。13年だけでも、東京ドーム約960個分に当たる4500ヘクタールの農地が住宅地に変わった。
日本の住宅建設の大きな問題点は、再建築率が著しく低いことだ。住宅着工戸数全体に対する、古い住宅を壊して建てた住宅の割合を表す指標である。
国土交通省によると、14年度の再建築率は9.1％で、調査を始めた1988年度以降、最低だった。低下傾向が続き、初めて10％を割った。
大ざっぱにいうと、10カ所で住宅が建設されても、古い住宅を取り壊して新しく造られるのは１カ所に満たない。かつての川越市のように、農地などでの開発圧力が今も強いことを示している。
人口減少で住宅需要が伸び悩む一方、供給面では古い物件をそのまま残して、新規供給が続く。これが、空き家が急速に増えている、もうひとつの理由だ。
その結果、老朽化した家屋の後始末に追われているのが全国の自治体だ。最近でも、兵庫県姫路市や鳥取市、福岡県宗像市などが、倒壊する危険がある空き家を強制的に撤去した。費用は所有者に請求するのが原則だが、これまで行政が撤去した住宅の大半は、所有者が死亡して相続も放棄されているなど、現所有者がわからない物件である。
今後、日本は「多死社会」に突入する。維持管理の手間や税負担を嫌って親の家屋を引き継がない動きがさらに広がれば、行政任せになる空き家が爆発的に増えるだろう。
空き家の発生を抑えるにはまず中古住宅の流通市場を整備し、売買を活性化する必要がある。そのためにも「アパート建設を結果的に促すような税制のゆがみを直すと同時に、市場参加者が共有できる住宅建設の目安を国が示すべきだ」と日本大学の中川雅之教授は話す。中川教授は10年後の着工数について「現在の３分の２から半分程度が妥当な水準ではないか」とみる。
加えて、新築住宅は「長期優良住宅」のように耐久性に優れ、間取りの変更や維持管理もしやすい物件を中心にすべきだろう。その方が築年数がたっても取引しやすくなる。しかし、しっかりとした住宅だからといって、どこに建ててもいいわけではない。
長岡技術科学大学の樋口秀准教授が実施した調査をみると、新潟県長岡市で09年６月から２年間に認定を受けた長期優良住宅の17％は、市街化調整区域に建てられていた。市街化区域でも中心部の物件は少ない。調整区域内の物件などは将来、コンパクトな街づくりを進めるうえで、むしろ障害になる可能性がある。
人口に続いて20年ごろには世帯数も減少に転じ、住宅需要は本格的に減り始める。空き家の増加、それに伴う街の荒廃を防ぐためには、住宅を誘導する区域を都市計画でしっかりと定めることが欠かせないのだろう。
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【参考】
野澤千絵 『老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路 』
※ 川越について
第１章2 新築住宅がつくり続けられるまち 62- 83
わが国は、都市を成長させる時代は終わり、都市をより成熟させていく時代に突入しました。
子供が巣立った家にリフォームが必要なように、これからは、都市にもリフォームが必要なのです。
今後、都市をより質の高いものへとリフォームしていくためには、建築を、個別敷地単位ではなく、周辺の住環境や地域全体の都市とのつながりや関わりの中で考える視点と実践が必要不可欠です。個々の建築と都市とのつながり方・関わり方、それを決めていくプロセスといったものをデザインするのが、都市計画・まちづくりと言えるでしょう。
野澤研究室での活動を通して、誰もが心安らかに、心豊かに暮らせる街の実現をめざして、新たな都市計画・まちづくりのあり方を学生の皆さんと一緒に模索・提案していければと思っています。
東洋大学 建築学科 野澤 千絵・・・・・・・・・・・
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